Üç yıldır konut arzında yaşanan sıkıntılar ve enflasyonist ortamın da getirdiği ekonomik nedenler ile durmaksızın artan konut fiyatlarında ilk kez gerileme başladı. Peki, kira fiyatlarındaki düşüşün başlıca nedenleri neler oldu? İşte detaylar..
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Milliyet’e yaptığı açıklamada kiralık konutlarda fiyatları düşüren 5 nedeni açıkladı. Özelmacıklı, konuyla ilgili paylaşımında, şu ifadeleri kullandı:
“Konut kredilerindeki yüksek faiz oranları, son dönemde satılamayan gayrimenkullerin kiralık olarak sunulmasında önemli etkileri oldu diyebiliriz. Kiralık konut piyasasını etkileyen 5 ana faktör var.
1 - Evlilik sayısı
Bunlardan bir tanesi evlenme sayıları. Yeni konut ihtiyacı özellikle evlilik döneminde daha yoğun bir talep gösteriyor. Evlenme sezonu pandemiden sonra çok yoğun olarak gerçekleşmişti. Artık evlenme sezonunun nispeten geride kaldığını söyleyebiliriz. Evlenme sayılarındaki düşüşle beraber kiralık konut talebinde bir daralmadan bahsedebiliyoruz.
2- Öğrenciler
Öğrenciler açısından üniversite yerleştirmesi tamamlandı. Öğrenciler için barınma problemi yurtlar ve öğrenci evleri tarafından karşılanmış durumda. Öğrenciler tarafındaki talep de eylül-ekim ayı itibarıyla geriledi diyebiliyoruz.
3 - Yabancı ve iç göç
Üçüncüsü ise yabancılar veya iç göç olarak gösterilebilir. Yabancılar kısmında uygulanan politikalar nedeniyle birçok yabancının sürelerinin sona erdiği, ihraç edildiğini, bazı bölgelerde oturumların kapatıldığı vb nedenlerle konutların yabancılara verilememesinin bir etkisi var. Bu boş konut arzına etki ediyor hem de konut fiyatlarında düşüşe neden oluyor.
4 - Faizin yükselmesi
Dördüncü etken son dönemde konut kredisi faiz oranlarının yükselmesi nedeniyle mal sahiplerinin satamadıkları konutları kiraya çevirmesi etkisi denilebilir.
5 - Yasal düzenlemeler
Beşinci etken olarak da kısa dönemli kiralamalara getirilen yasal düzenlemeler. Son 2 yılda kısa dönemli kiralamalarda kiralık daire sayısı ilan tarafında yüzde 50’nin üzerinde artmıştı. 1 Ocak itibarıyla başlayacak kısa dönemli kiralamalarda şartların değişmesi, kat maliklerinden alınacak muafakatlar, 100 günden kısa sürekli kiralamaların mevzuata tabi olacak olması ciddi anlamda yeni kiralık daire arzının piyasaya çıkmasına neden oldu diyebiliyoruz.
Yüzde 15-20 arası gerileme
Kiralık daire sayıları arttıkça kira fiyatları da geri çekilmeye başladı. Geri çekilmeler son birkaç haftada daha da yoğunlaştı diyebiliriz. Kış sezonu devam ediyor. Mal sahipleri için aidat yükü önemli bir etken. Bazı sitelerde daireler boş olsa bile merkezi sistemler nedeniyle aidat vb giderlerin malikler tarafından ödenmesi gerekiyor. Son 3 aydır kira fiyatları artmıyordu özellikle birkaç haftadır kira fiyatlarında yüzde 15-20 seviyelerinde bir gerileme var diyebiliyoruz.
‘2024’te e-kontrat sistemi devreye alınacak’
2024 yılı itibarıyla e-kontrat sistemi devreye alınacak. Mal sahibi ve kiracılar arasındaki kontratlar e-Devlet sistemi üzerine entegre edilecek. Bu sistem üzerinden kiralar çok daha net bir şekilde oluşturulmuş olacak. 2024’ün gayrimenkul tarihine önemli bir yıl olarak gireceğini söyleyebiliriz. E-kontrat sistemi yetki belgeli emlak işletmeleri tarafından sisteme istenebilecek. Kiraların fahiş oranda artmasının önünde bir haritasal değer sistemi görmüş olacağız.
Kiraya verme süreleri gerçekten uzadı. Aynı zamanda kentsel dönüşüm de nispeten artan inşaat maliyetleri nedeniyle yavaş ilerliyor. O nedenle kentsel dönüşümde mal sahiplerinin müteahhitlerden aldığı kira destekleri, devletten aldıkları kira destekleri de yetersiz kaldığı için talep azaldı. Taşınmazların kiraya verme süreleri gün geçtikçe artıyor.Konut fiyatlarında gerilemeden bahsetmiştik. Konut fiyatlarındaki azalma kiralıklarda aynı oranda azalmaya tekabül etmedi.
Kiralama yapmak için en uygun zaman ne zaman?
Kişilerin yeni ev ihtiyacı varsa ben bu dönemin kiralamak için uygun zamanlardan olduğunu düşünüyorum. Yeni yıl ile artan maaşlar düşük kiradaki evlerin tutulması sürecini hızlandırabilir. Burada ihtiyaçtan önceki tarihlerde kiracılar arama ve araştırmalarını yapmalıdırlar. Taşınmazları yerinde görmeliler.
Ev sahipleri yıllık peşin kirada indirim teklif ediyor
Kiralayacak olanlar depozito ve kira ödemelerini bankadan yapmalı bunları belgelendirmelidirler. Kiracılar bazen kendilerinin ödeme kabiliyetini göstermek için belli gayrimenkulleri yıllık olarak teklif edebiliyorlar. Teklif verirken bu avantaj olabilir. Parayı mevduatta değerlendirmek isteyen mal sahipleri dairelerini daha düşük kiraya verme konusunda uzlaşabiliyorlar. Peşin ödeme imkanı olan kiracılar bu durumu değerlendirebilirler.”
