Konut piyasasında güvenli yapı arayışı sıfır daire satışlarını zirveye taşırken, deprem korkusu ve yüksek işletme maliyetleri alıcıları yeni projelere yönlendiriyor. İstanbul'un merkezi semtlerinde yaşlı binalara talep azalırken, gelişen bölgelerdeki modern ve enerji verimli konutlar hem yatırımcıların hem de oturum amaçlı alıcıların öncelikli tercihi haline geliyor.
Konut piyasasında alıcıların tercihi giderek yeni yapılara kayıyor. Deprem endişesi, eski binalarda artan bakım ve güçlendirme giderleri, yüksek aidatlar ve enerji verimsizliği, sıfır konutları daha cazip hale getiriyor. Yılın ilk yarısında ilk el konut satışları 221 bin 487 adede ulaşarak son dört yılın en yüksek seviyesini gördü. Sektör temsilcilerine göre konut alıcıları artık yalnızca satış fiyatına değil, satın aldığı evin güvenliğine, işletme maliyetlerine ve tadilat gerektirip gerektirmediğine de bakıyor.
Merkezi semtlerdeki yaşlı binalar ve bölgesel fiyat farklılıkları
Özellikle İstanbul’da fiyat dengelerindeki değişim dikkat çekiyor. Bazı merkezi ilçelerde 30-40 yıllık ikinci el bir dairenin satış bedeliyle, gelişen bölgelerde iki sıfır daire satın alınabiliyor. Örneğin Kadıköy’de 40 yıllık bir apartman dairesine ödenen bedelle, yeni yapı stokunun yoğun olduğu Başakşehir gibi bölgelerde iki sıfır daireye sahip olunabilmesi, yatırımcıların ve oturum amaçlı alıcıların hesaplarını yeniden yapmasına neden oluyor. Gayrimenkul uzmanları, ikinci el konutlarda özellikle merkezi lokasyonlarda arsa değerinin fiyatları yüksek tuttuğuna dikkat çekiyor. Eski yapıların deprem riski, yüksek aidatları, bakım ve güçlendirme giderleri ile enerji verimsizliği alıcıların kararlarında belirleyici oluyor. Birçok alıcı, merkezi ilçelerde yaşlı bir binaya yüksek bedel ödemek yerine, gelişim aksındaki bölgelerde aynı bütçeyle daha büyük, daha güvenli ve yeni konutlara yöneliyor.
Yeni konut talebini artıran temel faktörler ve finansman modelleri
Sektör temsilcilerine göre bu eğilimin önümüzdeki dönemde de devam etmesi bekleniyor. Sıfır konut satışlarındaki artışın tesadüf olmadığını belirten yetkililer, vatandaşın artık yalnızca konutun fiyatını değil, binanın sunduğu güvenlik ve işletme maliyetlerini de değerlendirdiğini ifade ediyor. Deprem güvenliği, enerji verimliliği, otopark, sosyal donatılar ve düşük bakım giderleri yeni konutları daha cazip hale getiriyor. İpotekli satışlardaki artışa rağmen konut alımlarının yaklaşık yüzde 80'i peşin veya alternatif finansman yöntemleriyle gerçekleştiriliyor. Tasarruf finansman şirketleri ve müteahhitlerin sunduğu vadeli satış modelleri de ilk el konut satışlarını destekleyen unsurlar arasında gösteriliyor.
| Yeni konutları cazip kılan etkenler | İkinci el konutlardaki riskler ve maliyetler |
|---|---|
| Deprem güvenliği ve yeni yapı stoku | Deprem riski ve güçlendirme ihtiyacı |
| Yüksek enerji verimliliği | Enerji verimsizliği ve yüksek ısınma giderleri |
| Düşük bakım ve işletme giderleri | Yüksek aidatlar ve sürekli bakım masrafları |
| Modern sosyal donatılar ve otopark | Otopark sorunu ve sosyal alan eksikliği |
| Müteahhit kampanyaları ve vadeli modeller | Yüksek tadilat maliyetleri (1 milyon TL'ye kadar) |
Eski binalarda tadilat maliyetlerinin alıcı üzerindeki etkisi
İkinci el konut alanları zorlayan bir diğer unsur ise tadilat maliyetleri olarak öne çıkıyor. Sektör temsilcilerine göre ortalama 100-120 metrekarelik bir dairenin kapsamlı şekilde yenilenmesi halinde maliyet 1 milyon TL'ye kadar çıkabiliyor. Elektrik ve su tesisatının yenilenmesi, mutfak ve banyonun değiştirilmesi, zemin kaplamaları, iç kapılar, boya, pencere doğramaları ve kombi gibi temel kalemler toplam maliyeti önemli ölçüde artırıyor. Birçok alıcı, benzer bütçeyle tadilat gerektiren eski bir konut almak yerine, ek masraf gerektirmeden oturulabilecek sıfır daireleri tercih ediyor. İstanbul'da sıfır konut talebinin yoğunlaştığı bölgelerde kentsel dönüşümle birlikte yeni yapı stokunun artması bu süreci hızlandırıyor.
