Merkez Bankası ekonomistleri TCMB’nin yayımlamaya başladığı, kiralık konut piyasasındaki güncel fiyat gelişmeleri için yeni bir gösterge sunan Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE)’nin hesaplanma yöntemi ve sonuçları hakkında yeni bir yazı kaleme aldı. İşte detaylar.. Merkez Bankası ekonomistleri, Merkezin Güncesi isimli blog sayfasında, TCMB’nin ilk kez bugün açıkladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi’ne ilişkin açıklamada bulundu. TÜİK’in Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’nin bir alt kalemi olarak “Kiracı Tarafından Ödenen Gerçek Kira Endeksi”ni hesaplayarak kamuoyu ile paylaştığı ancak bu endeksin TÜFE metodolojisi gereği “aynı konutun” kira fiyatını takip ettiği belirtilen açıklamada, konutlarda kiracı değişiminin sık yaşanmaması nedeniyle yeni kiralardaki fiyat değişimlerinin gecikmeli olarak yansıdığı ifade edildi. Türkiye’de, konut kira değerlerindeki güncel değişimi doğrudan yansıtan resmî bir istatistik bulunmadığı belirtilen açıklamada, “Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Konut Fiyat Endeksi (KFE) hesaplaması için bankalardan alınan değerleme raporlarında yer alan kira değerlemelerini kullanarak Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) isimli, aylık frekansta yayımlanan bir endeks oluşturdu. Kiralık konut piyasasındaki güncel kira gelişmelerini yansıtan YKKE ve il bazında değerlemesi yapılan konutların birim kiraları, 17 Şubat 2026 tarihinde yayımlanmaya başladı.” denildi. TCMB ekonomistlerinin yeni endekse ilişkin görüşleri şunlar oldu: “Endeks için veri kaynağı olarak, KFE çalışmaları kapsamında temin edilen kira değerleri kullanılıyor. Bu değerler, değerleme uzmanları tarafından belirleniyor ve konutun ilgili dönemde hangi bedelle kiraya verilebileceğini gösteriyor. Endeksin hesaplanmasında, kalite etkisini ayrıştırmak amacıyla hedonik regresyon yöntemi kullanılıyor. Regresyonlar, İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflandırması (İBBS)’na göre 13 düzey-2 bölgesi ve 6 düzey-1 bölgesi olmak üzere toplam 19 tabakada çalıştırılıyor. Tabaka bazında elde edilen endeksler bir önceki yılın hanehalkı sayıları ve ortalama konut değerleri ile ağırlıklandırılarak Türkiye geneli için YKKE elde ediliyor. Endeksteki yıllık artışların 2021 yılının son çeyreğinden itibaren hızlandığı ve 2022 yılının ikinci yarısında zirve seviyelere ulaştığı görülüyor. Takip eden dönemde ise başta İstanbul olmak üzere üç büyük ilde de konut kiralarındaki artış hızının yavaşladığı izleniyor. 2023 yılının ikinci çeyreğinde, Ankara’nın diğer iki büyük ilden kayda değer ölçüde ayrışmaya başladığı ve bu ayrışmanın aynı yılın üçüncü çeyreğinde daha da belirginleştiği gözleniyor. 2023 yılı şubat ayında yaşanan deprem felaketinin ardından bölgenin yoğun göç almasının, söz konusu ayrışmada önemli bir etken olduğunu değerlendiriyoruz. Para politikasında uygulanan sıkılaşmanın etkisiyle yıllık artış oranlarının 2023 yılının son çeyreğinden itibaren düşme eğilimine girdiği, Türkiye geneli ve üç büyük ilde YKKE yıllık artışlarının Ocak 2026 itibarıyla yüzde 40'ın altına gerilediği görülüyor. Girişte belirttiğimiz üzere YKKE, yeni kiracıların maruz kalacağı kira bedelleri üzerinden hesaplandığı için kiralardaki artış veya azalış yönlü değişimleri TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne kıyasla daha erken yansıtıyor. Dolayısıyla tanımı gereği YKKE, diğer ülke örneklerinde olduğu gibi TÜFE’nin alt kalemi olan kira serisinden ayrışıyor. Nitekim, özellikle 2021 yılı sonunda YKKE’de yaşanan hızlı artışın TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne yansımasının oldukça uzun zaman aldığı görülüyor. Yansımanın gecikmesinde, pandemi dönemindeki kısıtlamaların mevcut kiracıların taşınma sıklığını azaltmasının ve sonraki dönemde mevcut kiracılar için kira artış oranının yüzde 25 ile sınırlanmasının etkili olduğunu değerlendiriyoruz. 2023 yılı sonundan itibaren ise YKKE artış hızı belirgin olarak gerilemeye başlıyor. YKKE’de görülen bu yavaşlama eğiliminin, 2024 yılı ikinci çeyreğinden itibaren TÜİK Gerçek Kira Endeksi’ne de yansımaya başladığını ancak Gerçek Kira Endeksi’nin halen YKKE’nin belirgin olarak üzerinde olduğunu görüyoruz. Ocak 2026 itibarıyla YKKE yıllık artış oranı yüzde 34,2’ye gerilemişken, TÜİK Gerçek Kira Endeksi yüzde 56,6 seviyesinde. Bu durum önümüzdeki dönemde, TÜFE’nin bir alt kalemi olan Gerçek Kira Endeksi artış hızındaki düşüşün devam edeceğine işaret ediyor. TCMB, YKKE ile birlikte, Türkiye geneli ve yeterli sayıda verisi bulunan iller için değerlemesi yapılan konutların birim kiralarını da çeyreklik frekansta yayımlamaya başladı. Sonuçlara göre, 2025 yılının son çeyreğinde, 100 metrekare bir konutun ortanca kira değeri, yaklaşık olarak Türkiye geneli için 22 bin TL, İstanbul, Ankara ve İzmir için sırasıyla 37 bin TL, 21 bin TL ve 25 bin TL olarak hesaplanıyor. Kaynak: TCMB - Merkezin Güncesi Öncü bir gösterge niteliği taşıyor Sonuç olarak, TCMB tarafından yayımlanmaya başlanan YKKE, yalnızca konut kira piyasasının dinamiklerini izlemek açısından değil, aynı zamanda kira kaleminin enflasyon görünümüne dair öncü sinyaller üretmesi bakımından da önemli bir gösterge niteliği taşıyor. Ortaya konulan gecikme bulgusu, resmî kira enflasyonu ile güncel (rayiç) kira gelişmeleri arasındaki farkın altını çiziyor. Bu çerçevede, güncel kiralardaki artış oranlarının resmî endekse kıyasla daha düşük seviyelere gerilemiş olması, önümüzdeki dönemde tüketici enflasyonu içinde önemli bir ağırlığa sahip olan kira kaleminde aşağı yönlü hareketin devam edeceğini ima ediyor. Bu durum, TCMB’nin yılın ilk Enflasyon Raporu kapsamında ilgili kutu çalışmasında gösterdiği yıl sonu kira enflasyonunun yüzde 30-36 aralığında olacağı öngörüsüyle uyumlu. Bu nedenlerle, YKKE ile TÜİK Gerçek Kira Endeksi arasındaki metodolojik farklılıklar dikkate alındığında, bu iki göstergenin birbirinin ikamesi olarak değil, enflasyonun hem mevcut düzeyini hem de olası yönünü birlikte değerlendirmeye imkân tanıyan birbirini tamamlayıcı iki endeks olarak ele alınması gerekiyor. Ayrıca, yayımlanmaya başlanan birim kiralar ile konut kiralarının seviyesine ilişkin daha somut veriler sunuluyor ve konut kiralarındaki bölgesel farklılıkların daha iyi analiz edilmesine olanak sağlanıyor.” [news_id:802380]
