Kıvanç Önder, "28 aydır kaybettiren 'yatırım'" başlıklı analizinde, konutun son 28 aydır enflasyona karşı reel getiri sağlayamadığına dikkat çekerek, konut piyasasında değişen dinamikleri değerlendirdi. Gazete Oksijen yazarı Kıvanç Önder, "28 aydır kaybettiren 'yatırım'" başlıklı yazısında konut piyasasındaki son görünümü ve değişen yatırım dinamiklerini inceledi. Reel getiriden kira çarpanına kadar birçok başlığı ele alan Önder, konuta bakış açısının değişmesi gerektiğini belirterek şunları aktardı: “Bir varlık düşünün. Sahibine tam 28 aydır reel olarak kaybettiriyor. Aldığınız günden bu yana fiyatı kâğıt üzerinde artmış olabilir, hatta epey artmış olabilir. Ama bu artış enflasyonun gerisinde kaldığı için elinizde tuttuğunuz şey her geçen ay biraz daha eriyor. Buna rağmen herkes ona hâlâ aynı vazifeyi, sorumluluğu yüklüyor. Bu varlık konut… TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi'ni enflasyondan arındırdığınızda ortaya çıkan tablo bu. Reel konut getirisi 2024'ün başında eksiye döndü ve Kasım 2025’teki kısa bir sıçramayı saymazsak o günden beri pozitife geçemedi. Yani konut, ülke genelinde iki buçuk yıla yakın süredir kaybettiriyor. Oysa bizim hafızamızda konut hep kazandıran taraftaydı. Bu bir efsane değildi, gerçekti. Onlarca yıl boyunca faizler enflasyonun altında kaldı, borç kendiliğinden eridi, parayı tutan kaybetti, taşa çeviren kazandı. Bu ortamda eve para yatırmak “akıllıca bir refleks” değil, neredeyse tek savunma hattıydı. Sorun şu ki o konjonktür kapandı. Faizin enflasyonu geçtiği, borcun artık erimediği, paranın yatırıma sıkışınca kaybettirdiği bir döneme girdik. Refleks aynı kaldı, zemin değişti. O zaman dürüst soruyu soralım. Konut hâlâ bir yatırım aracı mı? Kaynak: Gazete Oksijen/Kıvanç Önder Bir istisnayı kural sandık Cevabı önce veriye soralım. Şu grafiğe bakın. Konut fiyatlarının aylık nominal değişimini altı aylık ortalamayla yumuşattığımızda ortaya çıkan resim bu. 2012'den 2020'ye kadar çizgi yüzde 1 civarında seyrediyor. Sonra 2020 ortasında ucuz kredi kampanyalarıyla yukarı fırlıyor, iki yıl boyunca tepede kalıyor, ardından düşüşe geçiyor. Bugün geldiği yer yüzde 2 dolayları. Çoğumuzun zihnindeki o “konut hep kazandırır” inancını besleyen şey, aslında grafiğin ortasındaki bu sıçramaydı. Yani biz bir istisnayı kural sandık. Üstelik bugünkü yüzde 2'lik nominal tempo bile yanıltıcı, çünkü aynı dönemde aylık enflasyon bunun üzerinde seyrediyor. Fiyatlar artmaya devam ediyor gibi görünürken, enflasyona göre düzelttiğinizde altından reel kayıp çıkmasının nedeni tam olarak bu. Reel kaybın seyri tek bir ayın kazası olsaydı görmezden gelinebilirdi. Ama tablo bir trend gösteriyor, üstelik son aylarda sertleşen bir trend. 2025 boyunca reel kayıp görece sığdı, yüzde 1 ile 2 arasında gidip geldi. 2026'da derinleşti. Yıla yüzde 2,3 reel kayıpla başlayan endeks, Şubat'ta yüzde 3,9'a, Nisan'da yüzde 4,3'e geldi. Mayıs ayında ise reel kayıp yüzde 6,1'e ulaştı. Aynı dönemde nominal rakam hâlâ artıyordu (yıllık yüzde 24,5). İşte yanılgının kaynağı tam burada. Tabeladaki sayı yükselirken cepteki değer hızlanarak eriyor. İnsan gördüğüne inanıyor, kâğıttaki artışı görüyor, kazandığını sanıyor. Enflasyondan arındırınca ortaya çıkan gerçek ise tersini söylüyor. Bu trendin sahadaki ilk somut izini de görmeye başladık. Mayıs ayında İzmir'de konut fiyatları yalnızca reel olarak değil, nominal olarak da geriledi, aylık yüzde 0,1. Küçük bir rakam, ama yönü önemli. Çünkü Türkiye piyasasında reel düzeltme genelde fiyatların çakılmasıyla değil, enflasyonun altında kalarak sessizce gerçekleşir. Etiketler düşmez, enflasyon onları geride bırakır. İzmir örneği, bazı segmentlerde düzeltmenin artık etikete de yansımaya başladığının habercisi olabilir. İstanbul ve Ankara'da yıllık nominal artış sırasıyla yüzde 25,4 ve yüzde 27,3'te kalırken, üç büyük şehrin hiçbiri enflasyonun üzerinde reel bir prim üretemedi. Gerçek soru: Kaç yılda geri döner? Şimdi şunu da hemen söyleyeyim, çünkü panik kötü karar verdirir. Bu bir çöküş değil. Kimse evini kaybetmiyor, fiyatlar tepetaklak olmuş değil, kapıda bir kriz beklemiyor. Olan şey çok daha sessiz ve aslında çok daha sağlıklı: piyasa, yıllardır süren anormal bir koşunun ardından nefesini düzenliyor, geçmişte bonkörce, hovardaca verdiğini bugün geri alıyor. Bu yüzden telaşa kapılmaya gerek yok. Yeter ki konuta dair sorduğumuz soruyu değiştirelim. Çünkü bir varlığın yatırım olup olmadığını fiyat grafiği değil, ürettiği nakit akışı ve geri dönüş süresi belirler. Konutta bunun adı kira çarpanı, yani mülkün fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesi. Çarpan ne kadar yüksekse, paranızı geri almanız o kadar uzun sürer ve mülk o kadar yatırım olmaktan çıkıp fiyat artışı bahsine dönüşür. Peki bugün neredeyiz? Sahada gördüğümüz çarpan, büyük şehirlerde 16 ile 17 yıl bandında. Bu rakamı doğru yere oturtmak önemli. Geçmişte herkesin makul saydığı çarpan 12 ile 15 yıldı. Otuz yılı aşan çarpan ise mülkü yatırım olmaktan çıkarıp tamamen fiyat artışı beklentisine dayalı bir bahse çevirir. 16-17 ikisinin arasında bir yerde duruyor: eski ucuz günlerin biraz ötesinde, ama alarm zili çaldıracak eşiğin hayli berisinde. Yani çarpan tek başına “konut bitti” dedirtmiyor. Asıl dikkat edilmesi gereken rakamın kendisi değil, yönü. Burada çoğu yatırımcının düştüğü bir tuzağı da hatırlatmak gerek. Çarpan hesabı çoğu zaman brüt yapılır, oysa gerçeği net rakam söyler. Kira gelirinden vergiyi, demirbaş ve bakım giderlerini, bir de kiracı değişimlerinde mülkün boş kaldığı ayları düştüğünüzde, kâğıttaki çarpan gözle görülür biçimde uzar. Yani brüt hesabın “makul” gösterdiği bir mülk, net hesapta çoktan eşiğin ötesine geçmiş olabilir. Tabloyu ağırlaştıran bir gelişme daha var. Kira tarafı da artık enflasyonu geçemiyor. Mayıs ayında Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık nominal yüzde 30,4 arttı, ama reel olarak yüzde 1,7 geriledi. Yani işlemin paydasındaki kira geliri de reel zemin kaybediyor. Fiyat nominalde tutunurken kiranın reel erimesi, geri dönüş süresini yatırımcı aleyhine uzatan sessiz bir baskıdır. Üstelik 16-17 yıllık çarpan kabaca yüzde 6 dolayında brüt kira getirisi demek. Kulağa fena gelmeyebilir, ta ki bu getiriyi bugünün faiz ortamındaki risksiz alternatiflerle yan yana koyana kadar. Mevduatın ve para piyasası fonlarının bugünkü getirisi, kira geliri ile beklenen değer artışının toplamını rahatça geçebiliyor. Parayı bir varlığa kilitlemenin artık net bir fırsat maliyeti var ve bu maliyet artık eskisi gibi gizli değil. Konut bitmedi kategorisi değişti İyi haber tam da burada başlıyor. Çünkü bütün bu tablo konutun bittiğini değil, kategorisinin değiştiğini anlatıyor. Bunu anlayan içinse ortada korkacak bir şey yok; tam tersine, elinde bir pusula var. Konut yıllarca kazandıran varlık sınıfındaydı. Bugün girdiği yer değer koruyan ve kullanılan varlık sınıfı. Bu ikisi aynı şey değil. Kazandıran varlıktan beklediğiniz reel prim üretmesidir. Koruyan varlıktan beklediğiniz ise sizi enflasyona ve belirsizliğe karşı ayakta tutması, üstüne bir de barınma ya da kullanım ihtiyacınızı karşılamasıdır. Bugün konuta hâlâ ilk gözle, yani reel kazanç beklentisiyle bakan kişi yanlış kategoriyle düşünüyor ve bu yüzden hayal kırıklığına uğruyor. İkinci gözle bakan ise huzurlu, çünkü piyasayı olduğu gibi okuyor. Fiyatların neden sert çakılmadığını da bu çerçeve açıklıyor. İnşaat maliyetleri yükselmeye devam ediyor, bina inşaatı maliyet endeksi Mart ayında yıllık yüzde 27,2 arttı. Müteahhit için maliyetin altına satmak mümkün olmadığından, nominal fiyatlarda bir taban oluşuyor. Bu yüzden düzeltme etiketin düşmesiyle değil, enflasyonun fiyatı geçmesiyle, yani reel erimeyle gerçekleşiyor. Konut ucuzlamıyor, para konutun yanında değer kaybediyor. Bu da nominal tarafta bir zemin demek: maliyet baskısı fiyatların serbest düşüşe geçmesini zorlaştırıyor. Koruyan varlık sınıfında ise her mülk eşit değil. Burada değeri belirleyen üç şey öne çıkıyor. Birincisi deprem güvenliği. Yönetmeliğe uygun, sağlam bir yapı artık sadece can güvenliği meselesi değil, ikincil piyasada satılabilir olmanın da garantisi. Önümüzdeki dönemde güvenli yapı ile riskli yapı arasındaki fiyat makasının açılacağını öngörmek için kâhin olmaya gerek yok. İkincisi lokasyon, çünkü ulaşımın, istihdamın ve talebin yoğunlaştığı yerler reel erimeye en çok direnen yerlerdir. Üçüncüsü likidite, yani mülkü makul sürede ve makul fiyatla nakde çevirebilme kabiliyeti. Hisseli tapu, imar sorunu ya da talebi zayıf bir konum, kâğıt üzerinde ne kadar ucuz görünürse görünsün likiditeyi öldürür ve sermayeyi kilitler. Şimdi başa dönelim. Konut hâlâ bir yatırım aracı mı? Dürüst cevap şu: otomatik kazanç anlamında, hayır. O dönem 28 ay önce kapandı. Ama doğru varlığı, doğru fiyatla, doğru gerekçeyle seçen için konut hâlâ servetini koruyabileceği sağlam bir liman. Değişen şey, evin kendisi değil, ona bakarken kullanmamız gereken gözlük." [news_id:881657] [news_id:885102]
